Как передать недвижимость в ОАЭ по наследству

Наследование недвижимости в ОАЭ - тема, которую большинство иностранных собственников откладывают на потом. И зря. Без правильно оформленного завещания недвижимость в Дубае или Абу-Даби может попасть под шариатское распределение - даже если все наследники не мусульмане.

Современная система ОАЭ предлагает иностранцам легальные инструменты обхода шариатского правила: завещания Дубайского международного финансового центра, завещания Глобального рынка Абу-Даби, завещания судов Дубая. Каждый формат имеет свою экономику и свои преимущества. Умный собственник оформляет один из них до того, как столкнётся с проблемой.

В этой статье - реальный гид по наследованию недвижимости в ОАЭ в 2026: какие правила работают по умолчанию, какие завещания доступны иностранцу, как оформить и сколько стоит. В следующем материале разберём вопросы налогообложения наследства.

Оглавление

• Как работает наследование в ОАЭ по умолчанию

• Завещания Дубайского международного финансового центра — главный инструмент для иностранцев

• Завещания Глобального рынка Абу-Даби — альтернатива в Абу-Даби

• Завещания судов Дубая — для определённых юрисдикций

• Что должно быть в завещании

• Стоимость и сроки оформления

• Что происходит с ипотекой при наследовании

• Что важно сделать собственнику до сделки

• Часто задаваемые вопросы

Как работает наследование в ОАЭ по умолчанию

Без завещания недвижимость иностранца в ОАЭ распределяется по шариатскому праву. Это означает фиксированные доли для разных категорий родственников: жена, муж, сыновья, дочери, родители.

Ключевые особенности шариатского распределения:
Сын получает в 2 раза больше, чем дочь
Жена получает 1/8 (если есть дети)
Гражданские партнёры не получают ничего
Не родственники не наследуют без завещания

Внутренний инсайт: даже для не мусульманских иностранцев шариат применяется по умолчанию, если нет действительного завещания, признанного судами ОАЭ. Это критическое незнание для большинства экспатов.

Завещания Дубайского международного финансового центра - главный инструмент для иностранцев

Завещания Дубайского международного финансового центра - самый популярный формат завещания для иностранцев. Признаётся судами ОАЭ как замена шариатскому распределению.

Преимущества:
Свобода распределения по выбору владельца
Признаётся за пределами ОАЭ через апостиль
Гражданские партнёры могут наследовать
Назначение опекунов для детей
Покрытие активов в Дубае и за пределами

Лайфхак: завещание Дубайского международного финансового центра можно оформить дистанционно через сервисный центр завещаний Дубайского международного финансового центра. Не требует личного присутствия для подписания в большинстве случаев.

Завещания Глобального рынка Абу-Даби - альтернатива в Абу-Даби

Завещания Глобального рынка Абу-Даби - аналог завещаний Дубайского международного финансового центра для Абу-Даби. Создан Глобальным рынком Абу-Даби и работает по принципам общего права.

Кому подходит:
Собственники недвижимости в Абу-Даби
Иностранцы с активами в нескольких эмиратах
Граждане стран системы общего права (Великобритания, США, Канада, Австралия)

Внутренний инсайт: завещание Глобального рынка Абу-Даби особенно популярно у сверхсостоятельных инвесторов с активами на островах Саадият и Яс. Покрытие по умолчанию шире, чем у завещания Дубайского международного финансового центра.

Завещания судов Дубая - для определённых юрисдикций

Завещания судов Дубая - формат для не мусульман через регистрацию в судах Дубая. Дешевле завещаний Дубайского международного финансового центра, но имеет ограничения.

Особенности:
Доступен только для не мусульман
Требует юридического перевода и нотариального заверения
Покрытие — преимущественно активы в Дубае
Стоимость заметно ниже завещаний Дубайского международного финансового центра

Лайфхак: завещание судов Дубая — рабочая опция для собственников с активами только в Дубае и одной национальностью. Для международных портфелей — завещания Дубайского международного финансового центра лучше.

Что должно быть в завещании

• Стандартные элементы завещания для собственника в ОАЭ:

• Идентификация наследников и их долей

• Перечень активов (номера свидетельств о собственности, банковские счета)

• Назначение исполнителя завещания

• Опекуны для несовершеннолетних детей

• Условия продажи или удержания активов

• Пожертвования и благотворительные распоряжения

Умный собственник делает так: пересматривает завещание каждые 2–3 года или при крупных изменениях в активах (новая покупка, продажа, рождение ребёнка).

Стоимость и сроки оформления

Стоимость оформления:
Завещание Дубайского международного финансового центра (стандартное) — около 10 000 дирхамов ОАЭ
Завещание Дубайского международного финансового центра (комплексное) — 15 000–25 000 дирхамов ОАЭ
Завещание Глобального рынка Абу-Даби — около 12 000 дирхамов ОАЭ
Завещание судов Дубая — 5 000–10 000 дирхамов ОАЭ
Юридическое сопровождение — отдельно 2 000–10 000 дирхамов ОАЭ

Сроки: 2–6 недель в зависимости от сложности активов и количества наследников. Дубайский международный финансовый центр и Глобальный рынок Абу-Даби имеют ускоренные процедуры за дополнительную плату.

Что происходит с ипотекой при наследовании

Ипотека на недвижимость в ОАЭ не аннулируется со смертью владельца. Наследники получают актив вместе с обязательствами.

Варианты:
- Наследники продолжают платить по ипотеке
- Наследники продают недвижимость и закрывают долг
- Страхование жизни с уменьшающимся покрытием ипотеки покрывает остаток

Внутренний инсайт: при оформлении ипотеки в ОАЭ страхование жизни является обязательным. Это означает, что в случае смерти долг покрывается страховкой, а наследники получают чистый актив.

Что важно сделать собственнику до сделки

Чек-лист для нового собственника недвижимости в ОАЭ:
Оформить завещание Дубайского международного финансового центра, Глобального рынка Абу-Даби или судов Дубая
Сообщить наследникам о наличии активов в ОАЭ
Хранить копии свидетельства о собственности в безопасном месте
Назначить местного исполнителя завещания (опционально)
Проверить страхование жизни на ипотеку
Вести список активов с актуальными данными

Профессиональный лайфхак: оформление завещания — это часть инвестиционной стратегии. Без него актив юридически уязвим перед всеми наследниками родственного круга.

Если вы собственник недвижимости в ОАЭ и хотите защитить актив для наследников, наша команда поможет с подбором юристов и сопровождением оформления завещания Дубайского международного финансового центра или Глобального рынка Абу-Даби. Для покупателей на первичном рынке услуги агентства бесплатны.

Часто задаваемые вопросы

Как наследуется недвижимость в ОАЭ без завещания?
По шариатскому праву с фиксированными долями для родственников. Не родственники и гражданские партнёры не получают ничего.

Что такое завещание Дубайского международного финансового центра?
Завещание, оформленное через Дубайский международный финансовый центр. Признаётся судами ОАЭ и заменяет шариатское распределение.

Сколько стоит оформить завещание в ОАЭ?
Завещание Дубайского международного финансового центра — около 10 000 дирхамов ОАЭ, Глобального рынка Абу-Даби — 12 000 дирхамов ОАЭ, судов Дубая — 5–10 тыс. дирхамов ОАЭ. Срок оформления 2–6 недель.

Что происходит с ипотекой при наследовании?
Долг переходит к наследникам. Однако обязательное страхование жизни обычно покрывает остаток ипотеки.

Можно ли указать в завещании любых наследников?
Да, через завещание Дубайского международного финансового центра или Глобального рынка Абу-Даби. Включая гражданских партнёров, благотворительные организации и не родственников.