Налог на недвижимость в Дубае: что нужно знать инвестору в 2026 году

Дубай – один из самых привлекательных городов мира для инвестиций в недвижимость. Отсутствие многих привычных для других стран налогов, стабильная экономика и высокий потенциал роста делают его особенно интересным для нерезидентов. Однако, чтобы инвестиции были максимально выгодными, важно понимать, как устроена налоговая система в эмирате, какие обязательные платежи существуют и как на них повлияло новое соглашение между Россией и ОАЭ об избежании двойного налога с 1 января 2026 года. Давайте разберемся в деталях.

Новое соглашение между Россией и ОАЭ: что изменилось для владельцев недвижимости в Дубае?

С 1 января 2026 года вступило в силу новое соглашение между Россией и ОАЭ об избежании двойного налогообложения. Это важный шаг, который значительно упростит ведение бизнеса и владение собственностью для граждан обеих стран.

Что даёт новое соглашение?

1. Меньше налогов — больше чистой прибыли. Налог на дивиденды, проценты и роялти снижается до 10% вместо прежних 15–25%.

2. Прозрачность. Доход, полученный в ОАЭ, не будет облагаться налогом в РФ, и наоборот.

3. Больше возможностей. Документ распространяется не только на крупный бизнес, но и на физических лиц, частных предпринимателей и инвесторов в недвижимость.

Пример:

Предположим, вы владеете недвижимостью в Дубае через компанию, зарегистрированную в ОАЭ. Годовой доход от аренды составляет 1,000,000 дирхам (≈ $270,000).

• Раньше: 9% налог в ОАЭ + 13–15% в РФ (при переводе или декларировании) = до 24% налогов.

• Теперь (с 2026 года): 9% корпоративного налога в ОАЭ + 0% в РФ (благодаря соглашению) = только 9% налогов – легально и безопасно.

А если доход от аренды меньше 375,000 AED в год? В этом случае корпоративный налог в ОАЭ равен 0%, и по соглашению – никаких налогов в РФ. То есть, 0% налогов – полностью легально!

Единовременные платежи при покупке недвижимости в Дубае

В Дубае нет ежегодного налога на покупку или владение недвижимостью. Вместо этого предусмотрен единоразовый сбор DLD (Dubai Land Department) и несколько сопутствующих платежей.

Что входит в обязательные платежи:

• DLD (Dubai Land Department fee): 4% от стоимости объекта (при покупке недвижимости). В некоторых случаях застройщик может покрывать до 50% этой суммы.

• Административный сбор: 580 AED (для квартир/офисов), 430 AED (для земли), 40 AED (для off-plan по договору долевого участия).

• Регистрация: Дополнительно к 4% оплачивается административный сбор за регистрацию – 2000 AED (+5% VAT) для объектов стоимостью до 500K AED и 4000 AED (+5% VAT) для объектов стоимостью выше 500K AED.

• Knowledge fee: 20 AED (фиксированный платёж).

• Pre-Title deed: 525 дирхам (оплачивается после завершения строительства объекта).

Важно! Все сборы необходимо оплатить в течение 60 дней, иначе сделка аннулируется.

Платежи при сдаче недвижимости в аренду

При сдаче недвижимости в аренду возникает дополнительный обязательный платеж:

• Housing fee: 5% от суммы по договору аренды (tenancy contract), который регистрируется через систему Ejari. Этот платеж применяется при сдаче в аренду и делится на 12 ежемесячных платежей. Housing fee ложится на плечи арендатора и включается в платеж по DEWA (Dubai Electricity and Water Authority). Если собственник заселяется в свою недвижимость сам, применяется усреднённая ставка по району, где расположено имущество.

За что мы платим, оплачивая эти сборы?

Эти платежи обеспечивают прозрачную и цифровую систему регистрации, юридическую чистоту сделок, контроль над застройщиками и соблюдение сроков строительства. Благодаря DLD и RERA (земельный департамент) рынок Дубая является одним из самых прозрачных в регионе, а доля проблемных сделок – минимальна. Эти сборы – это цена за скорость, безопасность и инвестиционную предсказуемость.

Важно! Эти условия применимы к сделкам в зонах freehold, открытых для иностранных инвесторов. В этих зонах иностранные инвесторы могут владеть правами собственности на недвижимость без ограничений.

Налоги на недвижимость в ОАЭ: что нужно знать?

В ОАЭ отсутствует налог на доход от аренды и прирост капитала. Однако, существуют другие обязательные платежи.

Муниципальный налог в Дубае

В ОАЭ нет обязательного ежегодного налога на недвижимость, но эмираты взимают муниципальный налог. Его размер варьируется от 2,5% до 10% от ежегодных арендных платежей по конкретному договору или от средних показателей по району – если объект не сдается.

Например, в Дубае муниципальный налог для коммерческой недвижимости, также известный как рыночный сбор, составляет 5% от средней стоимости аренды схожих объектов в регионе за год. Собственники жилых объектов платят жилищный сбор (также по ставке налога 5% от средней стоимости аренды). Если объект сдается, оплату обычно возлагают на арендатора. Муниципальный сбор обычно включают в счета за коммунальные услуги, и оплачивают его поэтапно в течение года.

Ежегодный взнос за содержание комплекса

Эти средства идут на содержание инфраструктуры проекта, в котором расположена квартира или вилла. Средняя ежегодная ставка – $15–60 за кв. м. Точную сумму определяет DLD в зависимости от общих расходов на содержание здания. Платеж вносится ежеквартально. Даже если недвижимость сдана в аренду, эти суммы платит собственник. Счет для оплаты приходит на его электронную почту. В частном доме к расходам добавляется очистка резервуаров для воды (1 тыс. дирхам в год за каждый).

Коммунальные услуги

Затраты на коммунальные услуги рассчитываются исходя из показаний счетчиков, тарифы зависят от числа проживающих в квартире человек, площади помещений и времени пользования. Система кондиционирования в ОАЭ централизованная, страхование жилья добровольное. Электричество и водоснабжение предоставляется компанией DEWA. В среднем затраты на воду и электричество в Дубае составляют суммарно около $50 в месяц на человека.

Другие налоги в ОАЭ

С 1 июня 2023 года в ОАЭ введен налог на прибыль от ведения бизнеса в размере 9% от итоговой суммы, если доход превысит $102 тыс. Этот налог также действует в отношении физических лиц, которые сдают больше одного объекта и их деятельность расценивается как коммерческая с целью получения прибыли.

Налоговая система ОАЭ также включает НДС, туристический налог, налог на смену собственника, акцизы и региональные налоги, такие как взносы с туристов и налог на аренду жилья.

Вывод

Налоговая система Дубая и ОАЭ в целом достаточно привлекательна для инвесторов в недвижимость, особенно для нерезидентов. Отсутствие ежегодного налога на владение, низкие ставки налогов на доход от аренды и прирост капитала, а также новое соглашение между Россией и ОАЭ об избежании двойного налогообложения, делают этот эмират перспективным местом для инвестиций. Важно тщательно изучить все обязательные платежи и сборы, чтобы правильно оценить потенциальную доходность инвестиций и избежать неприятных сюрпризов.